Карта сайта Роздрукувати
11 січня 2018
Проблеми та перспективи поліпшення інвестиційного клімату в будівельній галузі | стаття Юлії Поцілуйко, «Юрист & Закон»

У 2017 році містобудівна діяльність зазнала ґрунтовного реформування, зокрема в частині дозвільної документації з будівництва, ліцензування будівельної діяльності, експертизи будівельних проектів, посилення відповідальності за порушення законодавства у сфері містобудівної діяльності тощо. Попри те, що ринок вже почав діяти за новими правилами, висновки щодо результатів імплементації цих змін та їх вплив на інвестування в об'єкти будівництва загалом поки робити рано. Доречно зосередити увагу на питаннях, урегулювання яких є необхідним для підвищення інтересу іноземних і локальних інвесторів до будівельних проектів.

Мораторій і містобудівна документація

Так, гострою є проблема мораторію на передачу земельних ділянок державної або комунальної власності у власність чи користування фізичним та юридичним особам для містобудівних потреб у разі відсутності плану зонування або детального плану території (ДПТ).

З одного боку, наявність мораторію можна вважати позитивним явищем, оскільки теоретично дає громадськості змогу впливати на забудову території під час розроблення містобудівної документації, якій мають відповідати інвестиційні наміри забудовника. З іншого боку, така вимога законодавства фактично є бар'єром на шляху інвесторів для вкладання коштів у будівельні проекти, оскільки значна частина населених пунктів України не мають затверджених планів зонування та ДПТ.

Розроблення та затвердження містобудівної документації є тривалим, бюрократичним і витратним процесом, у зв'язку з чим потенційні інвестори відмовляються від своїх намірів щодо забудови певної території, оскільки не хочуть чекати рік-півтора (за оптимістичними прогнозами), поки місцеві органи затвердять ДПТ. Якщо забудовник не відмовляється від своїх намірів, йому ймовірно доведеться профінансувати розроблення ДПТ, що в результаті призводить до підвищення вартості об'єктів нерухомості.

Ситуація ускладнюється і тим, що на законодавчому рівні відсутнє визначення поняття «містобудівні потреби». На практиці є розуміння, що містобудівні потреби варто розглядати в контексті цільового призначення земельної ділянки. У такому випадку якщо земельна ділянка відводиться для нового будівництва, то необхідність плану зонування або ДПТ є очевидною. У випадку з реконструкцією, наприклад, виникають сумніви. Що стосується передачі земельної ділянки для обслуговування й експлуатації існуючих об'єктів, то дія мораторію в такому випадку не має перешкоджати оформленню прав на землю.

З метою поліпшення інвестиційного клімату на ринку нерухомості законодавцям варто розглянути можливість обмеження мораторію або його заміни на більш зважений механізм. З цією метою вже зареєстровано кілька законопроектів, які тією чи іншою мірою направлені на вирішення проблеми оформлення прав на землю за відсутності плану зонування або ДПТ. Наприклад, проектом Закону № 7118-1 від 04.10.2017 пропонується закріпити випадки, на які дія ч. 3 ст. 24 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності» не поширюватиметься, зокрема, у разі розташування на земельній ділянці будівлі (споруди), що перебуває у власності фізичної або юридичної особи. Проектом Закону № 6403 від 21.04.2017, який вже прийнято в першому читанні, серед інших змін пропонується також визначити поняття «містобудівні потреби», що має усунути проблему неоднозначного тлумачення положень закону.

Зважаючи на викладене вище, проблема мораторію на відведення земельних ділянок є актуальною, шляхи її вирішення активно обговорюються, однак конкретний сценарій і часові рамки врегулювання передбачити складно. У результаті неможливості оформлення прав на землю місцеві бюджети недоотримують плату за землю, а тому мають бути зацікавлені у врегулюванні ситуації з мораторієм і затвердженні містобудівної документації.

Проблеми, пов'язані з розробленням і затвердженням містобудівної документації, варіюються між окремими населеними пунктами. Так, наприклад, для м. Києва важливим є затвердження плану зонування території та коригування Генерального плану. На сьогодні в місті формально продовжує діяти Генеральний план м. Києва 2002 року, який не відображає реальну картину забудови міста за останні 15 років. На цьому фоні виникають питання, пов'язані з відповідністю ДПТ, який розробляють інвестори з метою розвитку певної території, Генеральному плану міста. У зв'язку із закриттям або винесенням промислових об'єктів за межі м. Києва на території колишніх промислових зон після розроблення ДПТ розміщують об'єкти житлової та громадської забудови. З одного боку, така тенденція є позитивним явищем, з іншого – не відповідає формальним вимогам закону щодо уточнення ДПТ положень генерального плану, на якому відповідна територія значиться за промисловими об'єктами. Разом з тим внесення змін до чинного генерального плану у зв'язку зі зміною функціонального призначення території надовго загальмує її розвиток.

Інші напрями

Ще одним напрямом роботи законодавців у 2018 році є питання скасування пайової участі в розвитку інфраструктури населеного пункту. Норми щодо сплати пайової участі вже неодноразово намагалися вилучити із законодавства. Однак зважаючи, що сплата пайової участі є одним із джерел наповнення місцевого бюджету, це питання залишається відкритим. Отримані кошти при цьому не завжди використовують за цільовим призначанням і направляють на створення та розвиток інфраструктури населеного пункту. Пайовий внесок є додатковим адміністративним бар'єром, з яким стикаються інвестори.

З метою поліпшення інвестиційного клімату в Раді зареєстровано проект Закону № 6540 від 06.06.2017, яким пропонується скасувати сплату пайової участі. На думку експертів, скасування пайової участі має зміцнити позицію України в рейтингу Doing Business.

Серед перспективних напрямів розвитку законодавства у сфері містобудівної діяльності варто також згадати проект Закону № 7084 від 06.09.2017 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо об'єктів незавершеного будівництва та майбутніх об'єктів нерухомості». Що стосується безпосередньо питань містобудування, то цим законопроектом пропонується, зокрема, уніфікувати поняття замовника в будівництві, вирішити питання ідентифікації об'єкта нового будівництва до присвоєння йому адреси нерухомого майна, запровадити реєстр проектної документації, куди вноситимуть проектну документацію на будівництво об'єкта, у разі якщо замовник планує вчиняти правочини щодо майбутніх об'єктів нерухомості, які є частинами такого об'єкта, та ін.

У цілому законопроект направлений на захист прав інвесторів і мінімізацію їх ризиків, пов'язаних із недобросовісною поведінкою забудовника чи третіх осіб стосовно об'єкта інвестування, таких, наприклад, як його продаж декільком інвесторам. Законопроектом, зокрема, передбачено випадки отримання згоди інвестора на зміну затвердженого проекту будівництва, якщо така зміна вплине на його права, у тому числі на зміну загальної площі або плану придбаного інвестором об'єкта, фасаду об'єкта будівництва тощо. Зважаючи на проблеми, з якими стикаються інвестори, прийняття цього або подібного законопроекту є необхідним.

ВИСНОВОК:

Підсумовуючи, слід зауважити, що, крім описаних вище питань, які потребують врегулювання, актуальними вже тривалий час залишаються також проблеми підключення об'єктів будівництва до інженерних мереж, необхідність лібералізації законодавства у сфері будівельного підряду, що дало б змогу більшою мірою використовувати зрозумілі для іноземних інвесторів проформи FIDIC, а також корупційна складова в будівельній та земельній сферах. Так, практика свідчить, що просте посилення відповідальності органів державного архітектурно-будівельного контролю в процесі прийняття ними рішення щодо видачі дозвільної документації з будівництва проблему корупції не вирішує, а можливо навіть погіршує, у зв'язку з чим необхідно продовжити роботу над заходами, направленими на забезпечення прозорості оформлення дозвільної документації з будівництва та посилення боротьби з корупцією.

«Юрист & Закон», 29.12.2017 – 11.01.2018, № 1

повернутися назад